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他山之石
发布时间：2018-04-03
本文转自“国政看法”，该公众号为某法院经验丰富的执行法官创建，欢迎大家关注该公众号。
现状
在执行过程中查明，对于农村的土地和房屋可以分为以下几类：
1、未办理任何证照，未批先自建
2、仅办理建设用地规划许可
3、办理了集体土地使用证和房屋所有权证
法律规定
1、《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定；
2、我国《土地管理法》第62条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”即“一户一宅”原则；
3、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第二十四条：人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
竞买人资格
1、身份特定性：本村本组村民
2、不违反“一户一宅”原则
执行困境
实践中，则陷入了一个悖论：有购买力者非本村村民，本村村民者无购买力，造成大量执行案件进入执行僵局，造成无益执行。
这种对农村宅基地的保护看似对农民有利，但在我国目前市场经济日益发达的情况下，对于农村融资、生产活动有着极大的阻碍。
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